Conjuntura econômica

Se a valorização dos imóveis urbanos nos grandes centros tem impressionado muitos analistas, que chegam a falar em uma bolha especulativa, a valorização do preço dos imóveis rurais não fica para trás. Em regiões como o centro-leste e o noroeste do Rio Grande do Sul já se fala em 1.000 sacas de soja por hectare, preço que tem motivado uma corrida atrás de terras na metade-sul do Estado, região tradicionalmente ocupada pela pecuária e pelo arroz.

No norte do Estado do Mato Grosso os números impressionam ainda mais. A rápida expansão das jovens cidades, embaladas pelos vigorosos números da agricultura da região, faz com que imóveis em cidades como Sinop, Lucas do Rio Verde e Campo Novo do Parecis experimentem uma valorização sem precedentes na história recente do país, com o preço do hectare hoje beirando as 700 sacas de soja.

Comparando a valorização dos principais ativos da Bolsa de Valores Brasileira, os imóveis se apresentam como ótimas opções de investimento. Uma ação da Petrobras, por exemplo, valorizou 19% nos últimos dez anos, já a da Vale do Rio Doce teve um aumento de 8% no preço de seu trade. Neste mesmo período, um imóvel em Sorriso supera os 100% de valorização, e em Sinop cerca de 70%. Comparada ao preço do ouro, a diferença a favor das terras fica em 72%.

A diferença é que os analistas são praticamente unânimes ao afirmar que no campo não há risco algum de bolha especulativa, pois o aumento de preços está calcado na conjuntura internacional favorável ao agronegócio. A tendência é que os preços permaneçam altos, mas estáveis, embora ainda se desconheça o impacto de fatores como o novo Código Florestal e uma possível mudança nas regras para compra de imóveis rurais por estrangeiros.

Experiência da Affectum

A Affectum convive diariamente com os reflexos deste próspero cenário econômico envolvendo a compra e venda de imóveis rurais, e a experiência acumulada com isso nos possibilita agregar a nossos clientes uma série de detalhes nos aspectos jurídicos e tributários, que podem fazer a diferença entre um bom e um mau negócio.

Compra de imóveis rurais em inventário: um bom negócio

Imóveis adquiridos em inventário costumam ser um bom negócio. Normalmente os herdeiros precisam do valor em um prazo curto para fazer frente a dívidas com credores do falecido, impostos decorrentes da sucessão e profissionais, como advogados, que atuam no processo. Em outros casos o inventário já se arrasta a tantos anos que as partes acabam vencidas pelo cansaço, sujeitando-se a negócios que em condições normais não se sujeitariam.

Sucessão aberta. Seja qual for o cenário, algumas cautelas merecem ser seguidas, particularmente pelo lado do adquirente, para garantir um negócio eficaz e seguro. O primeiro ponto a ser observado é que as escrituras de cessão de direitos hereditários, embora comumente utilizadas para a alienação de imóveis pertencentes a uma sucessão aberta, são a rigor ineficazes quando se referem a um bem do acervo hereditário singularmente considerado. Isso significa dizer que, ainda que todos os herdeiros com ela concordem, não podem eles vender um bem do espólio sem a autorização de um juiz enquanto pendente a partilha dos bens

É comum vendedores, adquirentes e mesmo os tabeliões que lavram as escrituras públicas de cessão de direitos hereditários fazerem “vistas grossas” a essa vedação e darem livre trânsito à vontade das partes, porém em alguns cenários essa vedação pode significar prejuízo para o adquirente.

Intervenção no processo

Por mais de uma vez tivemos a oportunidade de testemunhar negócios desta natureza sendo desfeitos em absoluto prejuízo dos adquirentes, pois após vendido o imóvel por escritura de cessão de direitos hereditários veio a falecer um dos herdeiros, ensejando a intervenção no processo de clãs divergentes de familiares, ou mesmo de representante do Ministério Público diante da presença de herdeiros menores.

Esse tipo de situação pode e deve ser evitada mediante da adoção de cuidados básicos que um bom advogado deve passar a seu cliente na hora de instrumentalizar o negócio. O ideal é formalizar o negócio mediante prévia autorização judicial, mas se isso for inviável é preciso conhecer o contexto e a situação patrimonial do espólio vendedor do imóvel, analisar suas eventuais dívidas e contingências ativas, bem como o potencial de duração do processo. Vale lembrar que em condições normais a partilha pode ser feita de forma célere sem a intervenção do judiciário. Se o inventário se arrasta há muito tempo e a partilha não se efetiva, é provável que exista alguma cilada oculta para o comprador.

Direito de preferência

Ao contrário do que muitos acreditam, em se tratando de imóvel rural de natureza divisível, como em regra ocorre, não há que se falar em direito de preferência do coproprietário em caso de venda do imóvel a terceiros. É portanto lícito e possível adquirir a fração de um imóvel rural de um condômino sem a prévia anuência dos demais. Neste caso, entretanto, há de se ter cuidado com a questão da posse da área adquirida. Em se tratando de condomínio pró diviso, onde cada condômino já exerce de forma individualizada a posse da sua fração ideal, é viável, com algumas cautelas, assumir a posse da área e concretizar o negócio. Em se tratando, porém, de condomínio pró-indiviso, onde cada condômino possui apenas uma fração ideal e não especificada de área comum, é preciso levar em conta que a divisão e individualização das áreas pode depender de um processo judicial extremamente longo e dispendioso.

Situação idêntica ocorre com o possuidor da terra que a detém por força de contrato de parceria rural, ou seja, é absolutamente lícito ao proprietário da terra aliená-la a terceiros a despeito da prévia anuência ou oferecimento ao parceiro que a ocupa. Por outro lado, a lei assegura ao arrendatário o direito de preferência para adquirir o imóvel posto à venda em igualdade de condições com terceiros, sendo facultado a este em caso de inobservância deste direito depositar o preço, havendo para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis. É preciso muita atenção quanto a isto, pois nesta hipótese o preço a ser depositado pelo arrendatário para satisfazer seu direito ao imóvel (chamado de direito de perempção) é aquele que constar na escritura pública de compra e venda que formalizar o negócio.

Garantia de recebimento

Para quem vende um dos maiores tormentos é cercar-se de garantias que lhe assegurem o recebimento do preço acertado pelo imóvel alienado, quando o negócio não envolve pagamento à vista. Como se sabe a agricultura é um negócio de risco onde se sobe ou desce em velocidades surpreendentes. Por tais razões é muito importante estabelecer no negócio instrumentos jurídicos que assegurem ao vendedor o recebimento do preço, sobretudo sabendo-se que em um cenário de insucesso do devedor o credor provavelmente deverá disputar com outros credores a satisfação de seu crédito.

Neste contexto a instituição da alienação fiduciária em garantia tem ganhado espaço nas mais variadas formas contratuais. A alienação fiduciária de bens móveis ou imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica. A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa móvel ou imóvel.

Tendo em vista que no mesmo texto de lei que instituiu a figura da alienação fiduciária para bens imóveis foram tratados dois diferentes temas, ou seja, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de bens imóveis, chegou-se entender que a alienação fiduciária de bens imóveis somente poderia ser instituída em negociações imobiliárias onde houvesse a intervenção de entidades integrantes do SFI. Essa questão está superada.

A vantagem desta modalidade de garantia, que tem desbancado a hipoteca e outras figuras legais, é que o credor, até a quitação da dívida, fica sendo o proprietário do imóvel, podendo requerer a reintegração da posse a qualquer tempo em caso de inadimplemento, não se sujeitando ainda à concorrência com credores falenciais ou trabalhistas.

Ganho de capital

Até bem pouco tempo um tormento para quem pretendia vender um imóvel rural, o lucro imobiliário ou ganho de capital, equivalente a 15% da diferença entre o custo de aquisição do bem e o valor de alienação do mesmo, não deve assustar mais ninguém. Isso porque hoje existem formas totalmente lícitas de mitigar ou mesmo elidir totalmente a incidência deste tributo, basta que o vendedor se assessore prévia e adequadamente.

Não obstante, é assustadora a frequência com que vemos na Affectum situações que poderiam ser facilmente resolvidas mediante um planejamento prévio, mas que acabam ensejando autuações por parte do fisco ou mesmo pagamento de tributos em valores superiores ao que exige ou possibilita a legislação.

Despesa dedutível para o adquirente

Para o adquirente que pretende explorar a atividade rural no imóvel adquirido por meio de sua pessoa física, é importante ter em mente que o momento da compra lhe possibilita segregar o valor da terra nua do valor das benfeitorias eventualmente adquiridas e, feito isso, deduzir estas como despesa para efeitos fiscais no ano da aquisição. Esse detalhe pode proporcionar grande economia de tributos. Essa opção, importante salientar, somente é válida se todos os procedimentos legais necessários forem observados, por isso mais uma vez é importante o prévio e adequado assessoramento.

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