Julgamento recente do STJ uniformizou entendimento sobre direitos de condôminos e compradores

É bastante frequente o estabelecimento de condomínios envolvendo, sobretudo, imóveis rurais. A razão do estabelecimento destes condomínios está muitas vezes ligada as dificuldades em se estabelecer divisão cômoda entre os herdeiros de um determinado imóvel. As particularidades burocráticas e tributárias envolvendo a divisão de terras particulares (extinção de condomínios) e os sucessivos negócios realizados por meio de contratos particulares ou escritura sem a devida regularização das matrículas, também contribuem para esse cenário.

Nestes condomínios, por quaisquer razões estabelecidos, é frequente que um condômino queira vender seu quinhão a terceiros. Em se tratando da mistura de relações familiares, de negócios e de vizinhança, a relação entre os condôminos nem sempre é das mais amistosas, e sempre existe a dúvida sobre a necessidade de se ofertar aos demais condôminos e direito de preferência para aquisição da fração posta a venda em igualdade de condições com terceiros.

Para responder a esta questão, em conformidade com o recente entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que é a mais alta Corte do país com autoridade para julgar essa matéria, é preciso fazer a distinção entre dois critérios de classificação relativos à divisibilidade do imóvel.

Primeiramente há de se distinguir o imóvel divisível do indivisível. Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam. Os demais, por exclusão, consideram-se indivisíveis. Imóveis rurais, de regra, são bens divisíveis. As exceções ocorrem quando a divisão acarretar parcela inferior ao módulo rural regional ou quando peculiaridades ambientais ou produtivas excepcionais justificarem tal conclusão.

Em segundo lugar há de se analisar se o condomínio encontra-se dividido ou em estado de indivisão. Chamamos condomínio pro-diviso quando os condôminos exercem posse individual de cada uma de suas áreas ideais, com exclusividade e delimitação pública, ao passo que no condomínio pro-indiviso pende de divisibilidade fática a coisa comum, não sendo possível dizer qual a direito de cada condômino dentro do todo maior.

Imóveis indivisíveis

Em se tratando de imóveis indivisíveis o condomínio, por lógica, será sempre pro-indiviso. Mas em se tratando de imóveis divisíveis o condomínio poderá ser pró-diviso ou pró-indiviso. Nesta última hipótese, apesar de a divisão ser possível, por uma circunstância qualquer como a falta de consenso entre os condôminos, a divisão de fato ainda não ocorreu.

Pois bem, nestes casos a lei determina que não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer esse direito no prazo de cento e oitenta dias.

No caso do bem indivisível, portanto, não restam dúvidas quanto ao direito de preferência do condômino. Já no caso do bem divisível a dúvida recai sobre aqueles casos em que embora o bem seja divisível, encontra-se em estado de indivisão (condomínios pró-indivisos). Os juristas e os Tribunais divergiam há muitos anos acerca desta hipótese.

Decisão do STJ

A recente decisão do STJ pacificou o entendimento de que no caso de condomínios pró-indivisos o condômino que desejar vender sua parte a estranhos deverá oferecer aos demais o direito de preferência. Por exclusão, em se tratando de condomínios pró-divisos esse direito não assistirá aos demais a quem não seja ofertado o direito de preferência. Resumindo tudo temos o seguinte cenário:

Imóvel é divisível Está dividido de fato Direito de preferência
SIM SIM Não existe
SIM NÃO Existe
NÃO NÃO Existe

Estas são as três hipóteses, que podem ser resumidas dizendo que somente na hipótese de se tratar de condomínio dividido de fato é que não haverá o direito de preferência no caso de pretender um dos condôminos alienar o imóvel comum a terceiros.

Vale por fim ressaltar dois tópicos, embora não sejam estes temas tratados no presente artigo: i) que existem outras hipóteses de direito de preferência tratados na legislação que independem das circunstâncias aqui mencionadas, como nos casos de imóveis em inventário e daquelas previstas no estatuto da terra; e ii) que é importante não confundir direito de preferência com direito de primeira oferta, erro corrente entre vendedores que nestes casos pretendem desincumbir-se do ônus do direito de preferência simplesmente oferecendo previamente o bem a seus condôminos.

Ricardo Paz Gonçalves

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