Abordando aspectos do Direito Civil, Daniel Paz Gonçalves, advogado, diretor da Affectum e da SPGonçalves Advocacia Empresarial fala sobre aspectos relacionados aos contratos de parceria e arrendamento. Acompanhe a seguir a entrevista e saiba como funciona na visão jurídica.

Gestão Rural (GR): É possível prevenir litígios em contratos de arrendamentos e parcerias?

Daniel (DPG): Os negócios rurais vêm sofrendo consideráveis mudanças no âmbito jurídico e se tem observado por parte dos proprietários rurais uma busca constante pelo aperfeiçoamento dos instrumentos legais. A profissionalização do agronegócio se mostra um caminho de mão única. Deliberar, decidir e instrumentalizar certamente representará um diferencial na busca de eficiência no campo, atribuindo ao contrato correto e seguro uma excelente ferramenta que poupará infindáveis discussões judiciais.

GR: A legislação acompanhou as mudanças nas relações de negócios entre os produtores rurais?

DPG: Não é novidade que as relações no campo são regidas pelo Estatuto da Terra, que irá completar neste ano meio século de existência. Ao longo destes cinqüenta anos observamos a ausência de mudanças significativas capazes de acompanhar a evolução e o crescimento do mercado do agronegócio.

GR: Quais as diferenças entre arrendamento e parceria?

DPG: Como regra, o arrendamento e a parceria rural continuam sendo as principais formas de cessão de terras próprias a terceiros. De forma sucinta, o elemento diferenciador entre estes contratos é a divisão ou não dos riscos do negócio, o que é medido especialmente pelos termos em que o pagamento pelo uso da terra é acordado. Enquanto nos contratos de arrendamento o proprietário recebe um valor fixo pela cessão da terra, independente dos riscos do negócio, nos de parceria o proprietário divide com o parceiro o resultado obtido e também os riscos do negócio. Desta forma, pouco importa o nome atribuído ao contrato, valendo para o mundo do direito aquilo que efetivamente ocorre, seja na área cível, trabalhista ou tributária.

GR: Quais os principais problemas que normalmente ocorrem nesses contratos?

DPG: Os principais problemas residem na questão da retenção por benfeitorias, na revisão dos contratos e no direito a renovação do contrato. Conforme a lei, quando tratamos de benfeitorias necessárias e úteis, independente de estipulação em contrário, o arrendador deve indenizar o arrendatário pelas despesas que incorreu. Note-se que enquanto o arrendatário não for indenizado por estas benfeitorias poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e das disposições legais

Outro tema que se mostra recorrente é a disputa judicial para a revisão dos contratos firmados, seja pela parceria seja pelo arrendamento. Tal fenômeno surge a partir da inobservância contratual de preceitos legais que não podem ser afastados pela liberdade contratual, como o percentual superior aos limites legais para participação nos frutos da parceria. Outro exemplo é o pedido de revisão no valor do arrendamento pago quando este ultrapassa 15% do valor cadastral do imóvel, salvo quando se trate de cessão parcial, em glebas selecionadas exclusivamente para exploração de alta rentabilidade, caso em que o limite é aumentado para 30%.

Na hora da renovação do contrato são comuns os desentendimentos entre arrendadores e arrendatários. Isto ocorre porque os prazos e preferências não são observados pelos contratantes em momentos cruciais para a definição do negócio. Como exemplo da inobservância dos requisitos legais podemos referir que caso o arrendador pretenda arrendar novamente a área, o arrendatário, em igualdade de condições com estranhos, terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador observar o prazo 6 (seis) meses antes do prazo final do contrato para notificá-lo com as novas propostas recebidas.

GR: Quais os motivos para a ocorrência de litígios?

DPG: Os principais litígios existentes em decorrência dos contratos de parceria e arrendamento decorrem de uma desatenção às disposições legais e às condições previamente estabelecidas entre as partes. Ainda que não se possa dispor livremente sobre as condições estabelecidas para o negócio, podemos adequá-las para que atendam aos ditames legais e à vontade das partes.