A compra e venda de bens imóveis e seus perigos ocultos

Não é de hoje que se percebe um aquecimento do mercado imobiliário em razão de inúmeros fatores, em especial em razão do sistema financeiro habitacional, que vem proporcionando excelentes taxas de juros e prazos de até trinta anos para pagamento, e do próprio aquecimento da economia, que acaba por fomentar outros setores, gerando renda e estimulando o consumo.

Ocorre que é preciso tomar cuidados na hora de adquirir um imóvel, de forma que um sonho não venha a se tornar um pesadelo. Pode até parecer uma visão pessimista de um momento às vezes único, mas é preciso considerar aquisições com entregas futuras que atrasam, vendedores que possuem pendências junto ao poder judiciário, questões condominiais, danos futuros, dentre outros.

Via de regra percebe-se que os contratos de compra e venda são feitos diretamente pelo agenciador do negócio, que por vezes, em vista da concretização do negócio, não prima pela melhor análise de documentos essenciais para uma aquisição segura. Outras vezes, estamos diante de empresas incorporadoras que se atêm a questões legais de seu interesse. Note-se que as únicas garantias que um comprador tem no momento da compra são o contrato elaborado e sua melhor análise antes da assinatura. Não podemos esquecer que os contratos são feitos para serem cumpridos.

Mas a advertência acima não cabe apenas àquele que pretende adquirir o imóvel, se presta igualmente àquele que pretende vender um imóvel. Quem é o comprador? Quando se dará a posse? Como será o recebimento do valor? E o atraso no pagamento? Igualmente, incumbe ao vendedor prestar toda a atenção ao contrato de compra e venda para evitar surpresas futuras em razão da venda efetuada.

Cabe esclarecer que o presente artigo não pretende fazer uma crítica a quem quer que seja, apenas pretende ressaltar que cada um tem seus interesses próprios, devendo cada parte se munir das precauções necessárias no momento da venda ou aquisição do bem imóvel. Não objetiva também, esgotar o tema mediante a apresentação de um procedimento rígido e necessário quando se estiver diante de uma compra e venda de bens imóveis, mas sim alertar que tal ato representa um negócio jurídico, e como tal pode ter implicações futuras.

Um bom exemplo de procedimento comum neste tipo de ato é a solicitação de uma série de certidões negativas, tais como do poder judiciário e do fisco. Tal requerimento possui um objetivo, demonstrar que o vendedor pode vender o seu imóvel e que o faz sem que esteja praticando um ato em fraude a execução. Se assim o fizesse, poderia o adquirente ter seu bem expropriado por ordem judicial, desfazendo a venda realizada.

Assim como este, muitos outros cuidados são necessários no momento da aquisição. Somos obrigados a analisar o caso concreto, analisando as condições do negócio, os vendedores, os compradores e o próprio imóvel, de forma que o contrato de promessa de compra e venda possa contemplar o máximo de situações possíveis.

Em conclusão, o enfrentamento prévio de questões necessárias à concretização segura do negócio, as quais são normalmente ignoradas ou esquecidas no calor da realização de uma aquisição, pode significar o diferencial para que o sonho não se torne um pesadelo. A solicitação e a análise prévia dos documentos corretos, somadas a elaboração do instrumento de contrato correto e seguro certamente evitarão infindáveis discussões judiciais. Somente a partir da orientação prévia, acompanhamento e elaboração de um contrato cuidadoso é que todas as partes, vendedores e compradores, poderão agir com segurança e solidez.

Daniel Paz Gonçalves

Advogado

Diretor da Affectum – Auditoria e Consultoria Empresarial

Diretor da SPGonçalves Advocacia Empresarial