O investimento em imóveis sempre se mostra um bom negócio, sobretudo quando localizado em uma área de evidente progresso e/ou localizado no interior de uma área fechada, normalmente denominada condomínio fechado. Mas é preciso ter cuidado com figuras semelhantes, mas completamente distintas, como é o caso dos condomínios, dos loteamentos e dos loteamentos fechados.

Ainda que cada uma das figuras possua conceito próprio, todo imóvel comercializado como situado em um loteamento fechado poderá conter armadilhas inicialmente invisíveis aos futuros proprietários, na medida em que o cerne da questão diz respeito à possibilidade ou não de determinados empreendimentos construírem em torno da área muros, bem como a de promover o controle de acesso ao interior do empreendimento, mediante instalação de cancelas que impeçam a entrada de pessoas que não sejam moradoras.

Como se sabe, a constituição de um loteamento implica na subdivisão de determinada área em lotes destinados a edificação, com a abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos, bem como na construção de praças, áreas destinadas a prédios públicos, dentre outros, sendo que os mesmos passam a integrar o domínio público a partir do registro do loteamento no cartório de registro de imóveis.

Nesse sentido, qualquer medida que impeça o livre trânsito de qualquer cidadão pelas vias públicas poderá ser coibido pelo controle do poder público, ou seja, as vias de acesso e demais áreas não privativas devem ser abertas a todas as pessoas, moradoras ou não do loteamento, ainda que aparentemente fechado, por serem propriedade pública e de uso comum da população.

Não se está afirmando que inexista a figura do loteamento fechado, pelo contrário, existem diversos loteamentos fechados que se encontram devidamente regularizados, pois devidamente aprovados pela legislação municipal, a qual possui competência para legislar e disciplinar a constituição dos loteamentos fechados, como se vislumbra em diversos municípios brasileiros.

Ainda que inexista a legislação específica sobre a questão junto ao município, não significa dizer que o loteamento esteja irregular, pois existem outras maneiras de se obter a devida regularização, como, por exemplo, obter junto ao ente público a devida autorização para a utilização privativa das vias internas e demais bens públicos aos moradores.

Temos que nesta disputa entre o público e o privado sairá prejudicado aquele que adquiriu o imóvel acreditando estar adquirindo junto todos os benefícios do empreendimento fechado, em especial a segurança tão desprestigiada em nosso país.

Não se pode esquecer que o responsável pelo empreendimento e por sua comercialização tem o dever de promover a informação adequada e clara sobre as questões que envolvem o loteamento, em especial a regularização ou não de sua característica de fechado, sob pena de estarem praticando publicidade enganosa e abusiva.

Isso significa dizer que todo aquele que sofrer prejuízos em razão de uma prática abusiva como a ventilada poderá exercer seu direito buscando a reparação devida, em especial aquelas decorrentes da eventual desvalorização de seu bem por fato superveniente e o dano moral.

De toda sorte, considerando que batalhas judiciais muitas vezes se mostram ineficazes, entendemos que a pessoa que pretender adquirir um lote ou uma casa em um loteamento fechado deve verificar a regularidade do empreendimento, assegurando-se da existência de lei municipal ou ato administrativo regularizando a situação de uso privativo das vias públicas internas.

Daniel Paz Gonçalves

Advogado, diretor da Affectum – Auditoria e Consultoria Empresariale da SPGonçalves Advocacia Empresarial